Чем опасна ипотека? Центробанк рассказал о серых ипотечных схемах
Для россиян оформление ипотеки остается самым доступным способом обзавестись своим жильем. Люди, желающие купить квартиру в кредит, активно изучают предложения от банков и застройщиков, подыскивая наиболее выгодное предложение. Нередко организации предлагают интересные варианты оформления сделки и выплаты ссуды, но далеко не все из них безопасны, о чем предупреждают представители Центробанка. Какие именно схемы могут действовать в 2024 году, и чем опасна ипотека в данном случае – далее в нашем материале.
Переуступка договора долевого участия компанией, связанной с застройщиком
Данная схема только начинает распространяться, но именно из-за ее новизны гражданам сложнее разобраться в ее «подводных камнях». Главной ее чертой является покупка недвижимости через компанию, связанную с застройщиком, которая переуступает договор долевого участия (ДДУ). Данная схема опасна тем, что покупатель практически теряет обеспечение сделки, рискуя не вернуть свои деньги, если строительство объекта по каким-либо причинам сорвется.
Выглядит схема так:
- Застройщик продает квартиру, связанной с ним компании по намеренно заниженной цене. Например, рыночная стоимость объекта составляет 12 млн рублей, но сделку заключают всего на 1 млн рублей. И именно эта сумма поступает на эскроу-счет застройщика.
Эскроу – это условный счет для безопасных расчетов. Его владелец может снять с него деньги, только выполнив определенные условия, которые заранее оговаривает с отправителем перевода.
Например, застройщик продает квартиру на этапе возведения здания, и покупатель перечисляет деньги за нее на эскроу. Продавец может пользоваться этой суммой (ведь она нужна для продолжения строительства), но ее полноправным владельцем он становится, только сдав здание в эксплуатацию и передав права собственности на квартиру покупателю. Если в определенные сроки он не выполняет свои обязательства, то возвращает все средства.
Банк, который открывает эскроу, выступает посредником между участниками сделки и гарантом безопасности расчетов.
- Данная организация перепродает квартиру физлицу, передавая ему ДДУ уже по рыночной цене. Из указанного примера, на эскроу остается только 1 млн рублей от первоначальной сделки, а оплаченные 12 млн рублей получает застройщик напрямую.
- Если строительство останавливается, то покупателю квартиры возвращаются только деньги с эксроу, а остальная сумма остается у застройщика.
Такая схема работает и в случае оформления ипотеки. Учитывая, что речь идет о переуступке ДДУ, банк перечисляет сумму кредита не на эксроу застройщика, а на счет продавца, который перепродает недвижимость.
Такая сделка считается «серой», ведь она не нарушает закон напрямую, а создает потенциально опасную для заёмщика ситуацию. Причем это манипуляция со стороны не банка, который честно выдает ипотеку, а застройщика, не желающего отдавать деньги в случае дефолта.
Как избежать риска? Рассматривая предложение о покупке квартиры, важно внимательно изучать условия сделки. Если речь идет о переуступке ДДУ, то от такого варианта лучше отказаться или же обсудить условия договора купли/продажи с юристом, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.
«Проблемы с погашением долговых обязательств чаще всего возникают, когда заёмщик невнимательно изучает договор кредита/займа, - отмечает руководитель юридического отдела Даниил Белозеров. – Мы всегда советуем клиентам не спешить при оформлении сделки, тщательно изучая все условия обслуживания».
Зачисление стоимости недвижимости на аккредитив
В данном случае деньги за квартиру перед поступлением на эскроу хранятся на аккредитиве, из-за чего покупатель недвижимости может потерять свои средства.
Аккредитив – это специальная форма расчета, при которой продавец получает платеж только после выполнения оговоренных условий (в случае с ипотекой таковыми являются сдача здания в эксплуатацию и оформление квартиры на нового владельца). Банк при этом выступает посредником, который следит, чтобы каждая сторона сделки выполнила свои обязательства. Такой счет очень похож на эскроу, за одним отличием – средства на нем не подпадают под программу страхования.
Работает подобная схема так:
- Застройщик продает квартиру за 12 млн рублей. Человек покупает недвижимость в ипотеку, перечисляет 2 млн в качестве первого взноса, а остальные 10 млн оплачивает в кредит.
- На эскроу продавца поступает только первый взнос в сумме 2 млн. А 10 млн кредитных средств – на аккредитив, на котором они хранятся до сдачи здания в эксплуатацию.
- По закону, на момент окончания строительства сумма ипотеки должна полностью быть на эскроу продавца. Поэтому средства с аккредитива перечисляются практически в последний момент.
- Если банк становится банкротом, то деньги, которые остались на аккредитиве просто пропадают. На эскроу застройщика остается только первый платеж.
Но это еще не все возможные неприятности. В случае банкротства банка человек не только теряет деньги, которые были на аккредитиве, но и остается должником застройщика, ведь последний так и не получает всю сумму за квартиру. «Бонусом» идет испорченная кредитная история, из-за возможных проблем с банком.
Важно! Эскроу правительство ввело именно для расчетов по ипотеке, распространив на такие счета программу страхования. Поэтому при оформлении жилищного кредита важно убедиться, что банк не использует для расчетов аккредитив.
Траншевая ипотека
Менее опасная для покупателей схема, но со своими возможными неприятностями. По условиям траншевой ипотеки, сумма кредита делится на несколько частей, которые банк постепенно перечисляет на эскроу застройщика. Проценты начисляются только на выданные транши. Это помогает ощутимо снизить начальную долговую нагрузку на заёмщика. Главным риском является повышенная вероятность просрочки, если покупатель неправильно оценит свои финансовые возможности.
Выглядит схема так:
- Человек покупает квартиру в новостройке за 12 млн рублей. Первый взнос составляет 2 млн рублей, а остальную сумму банк делит на транши (2 млн + 3 млн + 5 млн рублей).
- Деньги поступают на эскроу застройщика по мере перечисления траншей. Сроки перевода средств указывают в договоре ипотеки. Процентная ставка для всех частей кредита одна и та же, как и другие условия выплаты.
- Заёмщик вносит платежи по ипотеке, размер которых увеличивается по мере перевода траншей продавцу.
В некоторых случаях первый транш может составлять совсем небольшую сумму, например, 10 000 рублей, а второй – покрывать всю оставшуюся стоимость квартиры. В результате заемщик поначалу платит совсем небольшие взносы, получая время на сбор остатка средств. Это хороший вариант для людей, у которых нет достаточно денег на момент заключения сделки, но они точно будут в ближайшем будущем.
Чем брать ипотеку опасно по такой схеме? Размер платежей при поступлении траншей резко растет, поэтому если заёмщик не получает ожидаемого денежного поступления, то он рискует попасть в просрочку.
Как безопасно оформить ипотеку?
Центробанк уже анонсировал ряд мер, которые должны устранить серые ипотечные схемы. Банки могут обязать отклонять заявки на жилищный кредит, если сделка предусматривает переуступку ДДУ, а также перечислять заёмные средства только на эскроу. Первое требование должно касаться только льготной ипотеки, но данное условие еще могут пересмотреть.
Ответственность за безопасность сделки во многом лежит на самих заёмщиках. Важно внимательно изучать условия покупки жилья и оформления ипотеки, обращаясь только в легальные банки. Если во всех тонкостях договора сложно разобраться, то следует обратиться к юристу, который разбирается в сфере кредитования. Необходимо убедиться, что средства будут поступать не на аккредитив или обычный банковский счет, а именно на эскроу.
Самое важное условие беспроблемного погашения ипотеки – реальная оценка своих финансовых возможностей. Особенно это касается траншевой сделки, когда размер платежей резко вырастает.
Выводы:
- Покупая недвижимость в кредит, заёмщики могут попасть на одну их опасных схем, рискуя своими средствами.
- Самыми опасными схемами являются те, в которых застройщики или банки избегают расчетов через эскроу – безопасный счет со страхованием средств на нем.
- Центробанк советует не покупать жилье через посредников, особенно если это связанные с застройщиком организации. Такие фирмы могут выкупать ДДУ по заниженной цене, а потом переуступать его уже по рыночной стоимости. При этом на эскроу зачисляется только сумма первоначальной сделки, из-за чего покупатель в случае банкротства застройщика теряет свои деньги.
- Не менее опасным является расчет, при котором деньги перед зачислением на эскроу «зависают» на аккредитиве – безопасном счете, но без страхования. В случае банкротства банка средства, оставшиеся на аккредитиве, не доходят до эскроу и просто исчезают.
- Рискованной для покупателей является траншевая ипотека. Но в этом случае опасность заключается в повышенной вероятности просрочки.
- Чтобы безопасно оформить ипотеку, важно внимательно изучать договор с банком и застройщиков. Необходимо убедиться, что деньги зачисляются именно на эскроу без «остановок» на любых других счетах.
Источники:
