Что выгоднее: ипотека или аренда жилья?
Жилищный вопрос никогда не теряет актуальности, как и дилемма: арендовать квартиру или оформить ипотеку? Данная тема особенно интересна на фоне очередного повышения ключевой ставки Центробанка (до 16 % годовых). Так что же выгоднее в 2024 году – съем жилья или покупка своего «угла» в кредит? Следует рассмотреть особенности каждого варианта.
Плюсы и минусы ипотеки
Главным аргументом в пользу кредита является то, что жилье сразу переходит в собственность заемщика. Все деньги, которые он тратит, погашая ссуду – это вложения в свою квартиру/дом, а не просто плата за проживание. Сам факт владения недвижимостью стимулирует зарабатывать больше, быстрее вернуть долг банку, инвестировать в ремонт.
В список плюсов стоит добавить:
- возможность использовать для выплаты ипотеки материнский капитал;
- право оформить налоговый вычет и компенсировать часть расходов;
- гарантия юридической «чистоты» жилья (ипотечная квартира точно без долгов по коммуналке, непредвиденных совладельцев, «лишних» прописанных граждан и прочих форс-мажоров);
- стабильный размер ежемесячных взносов, который прописан в договоре с банком;
- возможность сдать жилплощадь в аренду и зарабатывать на ней;
- отсутствие ограничений на ремонт и любые изменения (разрешенные законом, конечно).
В своей квартире можно менять обстановку, цвет стен и даже планировку. При желании можно завести питомца, поставить в комнате тренажер или специфическое оборудование, оборудовать мастерскую на лоджии. У владельца есть все права организовывать жилплощадь по собственному усмотрению.
Немаловажный момент – прогнозируемость расходов. Сумма платежа по ипотеке указана в договоре, и она не может просто так поменяться, поэтому заемщику проще планировать свои траты и необходимый размер дохода. Для сравнения арендаторы часто оказываются в ситуации, когда собственник квартиры повышает оплату.
А теперь о минусах. Оформить ипотеку не так уж просто, ведь у банков строгие требования к заемщикам и они нередко отклоняют заявки граждан. Как минимум у клиента должен быть стабильно высокий официальный доход и крупная сумма для первого взноса. Среди главных недостатков кредита:
- необходимость заплатить первый взнос, который может составлять как минимум 15-30 % от стоимости недвижимости;
- чтобы распоряжаться жильем, например, сдать его в аренду, требуется разрешение банка;
- ежемесячные выплаты по ссуде достаточно крупные и сильно «бьют» по личному бюджету;
- строгие санкции в случае просрочки или появления долга по кредиту;
- высокая переплата.
Еще одна особенность покупки жилья в долг – привязка к определенной локации. Это может быть неудобно людям, которые привыкли часто менять место жительства и работы, много путешествовать.
Особенности аренды жилья
Арендовать квартиру, дом или комнату можно «здесь и сейчас». Не нужно собирать пакет документов, подтверждать наличие дохода, ждать окончания длительных проверок, как при оформлении кредита. Конечно, владельцы жилья выдвигают ряд требований к жильцам, например, отсутствие вредных привычек (курение), домашних животных или маленьких детей. Но если человек отвечает запросам, но найти подходящий вариант не трудно.
У аренды есть свои существенные преимущества, например:
- чтобы заключить договор с арендодателем, достаточно заплатить за 2-3 месяца проживания, а не вносить крупный платеж в 20 % от стоимости жилья;
- обычно в квартире уже есть мебель и основные предметы быта, поэтому на них не придется тратиться;
- от жилья можно легко отказаться и найти другой вариант, если что-то не устраивает или при смене места работы;
- ремонт, смена утвари, решение спорных ситуаций с соседями или управляющей компанией – это проблемы владельцев недвижимости;
- если арендная плата умеренная, то можно снимать жилье и постепенно копить на свою квартиру или дом.
Аренда – это отличный вариант, если вы переехали в другой город и только присматриваетесь, где удобнее жить и работать. Это также хорошее решение для тех, кто еще не готов осесть на одном месте и брать на себя серьезные долговременные обязательства.
Минусы арендного жилья также очевидны. Взять хотя бы необходимость платить и за съем, и за постоянно дорожающие коммунальные услуги. Оплата ЖКХ не входит в платеж владельцу квартиры, поэтому номинальные и реальные расходы за проживание могут сильно отличаться. Также нужно учесть, что:
- арендная плата уходит собственнику жилья, а не является инвестицией в что-то свое;
- съемную квартиру нельзя обустроить по своему вкусу или поменять что-то без согласования с владельцем;
- арендодатель может досрочно расторгнуть договор в отдельных случаях и тогда приходится срочно искать новое жилье;
- с проживанием на съеме сложнее прикрепиться к поликлинике, отдать ребенка в детсад или оформить кредит (если важна постоянная прописка).
Но главным недостатком считается ощущение нестабильности. Все же, арендное жилье – чужое и с него рано или поздно придется съехать. Собственная недвижимость создает чувство безопасности: что бы ни случилось, у вас всегда есть «крыша над головой».
Что выгоднее?
А что по расходам? В каком случае приходится тратить на жилье больше? На первый взгляд аренда дешевле. По подсчетам сервиса «Дом.РФ», в августе 2023 года на съем у российских семей уходило примерно 24 % ежемесячного дохода, а на погашение ипотеки на новостройку и «вторичку» – 28 % и 44 % заработка соответственно. Для каждой пятой семьи аренда оказывается доступнее с точки зрения долгосрочных трат, тем более в условиях нестабильного дохода и риска потери работы из-за кризиса.
Но ипотечный платеж часто превышает арендную плату из-за того, что люди выбирают большую площадь кредитного жилья. Понимая, что съем – это временно, граждане могут ограничиться однушкой или вообще комнатой, если планируется одиночное проживание на короткий срок. Оформляя ипотеку на покупку квартиры или возведение дома, заемщики осознают, что это их жилье на долгие годы. Поэтому они стараются выбрать недвижимость с учетом расширения семьи и максимального удобства.
Не стоит сбрасывать со счетов инфляцию, которая несколько играет на руку «ипотечникам». Платеж по кредиту четко указан в договоре, и не меняется, поэтому со временем он может дешеветь вместе с национальной валютой. Арендная плата постоянно «индексируется» – владельцы жилья наращивают расценки на фоне повышения тарифов и удорожания товаров и услуг.
Как определиться: ипотека или аренда?
Покупать жилье в кредит эксперты советуют, если вы точно уверены в своем доходе на ближайшие несколько лет и определились с местом жительства. Лучше всего, если у вас есть пассивный заработок, который станет страховкой на случай временной безработицы или снижения зарплаты. Также для оформления ипотеки обязателен стартовый капитал, который должен покрывать начальный взнос, страховку и ремонт жилья (особенно при покупке квартиры в новостройке). А ежемесячного дохода должно хватать и на погашение ссуды, и на нормальную жизнь для всей семьи.
Аренда – это вариант для людей, которые еще не определились, где они хотят жить и на чем зарабатывать. Съем позволяет накопить деньги для первого взноса по ипотеке и «осмотреться» в плане выбора постоянного жилья и места работы.
Как изменилась льготная ипотека в 2024 году
После повышения ключевой ставки с 23 декабря 2024 года ужесточились правила получения льготной ипотеки с поддержкой государства, которая была самым доступным способом купить жилье под выплату. Изменения коснулись практически всех действующих программ:
- Льготная ипотека (до 8 %).
Оформить кредит можно на покупку квартиры в новостройке или на строительство своего дома. Ставка составляет до 8 % годовых, а главным условием является наличие у заемщика российского гражданства. По новым условиям, первый взнос повышается с 20 % до 30 %, а предельный размер ипотеки устанавливается на уровне 6 млн рублей для всех регионов РФ. Ранее для разных ФО действовала своя максимальная сумма ссуды. Если человеку не хватает этих средств, то он может дополнительно занять остаток на рыночных условиях.
- Семейная ипотека (до 6 %).
Доступна семьям с детьми, которые отвечают хотя бы одному из требований:
- наличие одного или более несовершеннолетних детей;
- год рождения хотя бы одного ребенка 2018-2023 г.;
- наличие ребенка-инвалида.
Главное изменение – семейную ипотеку на льготных условиях можно оформить только один раз. Повторно получить жилищный кредит можно на стандартных условиях. Взять ипотеку под 6 % еще раз можно, только если семья уже погасила предыдущую ипотеку полностью, покупает жилье большей площади и у нее родился еще один ребенок.
Остальные условия оформления семейной ипотеки остались неизменными.
- Ипотека на покупку жилья на Дальнем Востоке и в Арктической зоне (до 2 %).
Такую ссуду выдают:
- супружеским парам в возрасте до 35 лет;
- родителям в возрасте до 35 лет с несовершеннолетними детьми;
- владельцам дальневосточного гектара;
- участникам программ трудовой мобильности;
- медикам и педагогам из данных регионов;
- вынужденным переселенцам.
С 23 декабря 2023 года увеличился предельный размер кредита с 6 млн до 9 млн рублей. Оформить ипотеку на максимальную сумму под 2 % можно на покупку квартиры в новостройке или возведение своего дома, при условии, что площадь нового жилья не меньше 60м2. В остальных случаях ссуда не превысит 6 млн рублей.
Выводы:
- Ипотека позволяет купить жилье и сразу стать его владельцем. Свою квартиру/дом можно обустроить по собственному усмотрению без ограничений, касаемо детей или домашних питомцев.
- Упростить погашение кредита можно за счет материнского капитала, налогового вычета или оформления льготной ипотеки. Квартиру также можно сдавать в аренду и покрывать часть расходов на выплату ссуды.
- Среди основных минусов ипотеки: длительное оформление, большой начальный взнос, крупные суммы платежей и высокая переплата.
- Аренда не требует больших разовых расходов и позволяет часто менять место проживания. Это хороший вариант, если человек часто путешествует, переезжает или только определяется с постоянной локацией.
- Недостатком съема является его непостоянство, большое количество ограничений в плане эксплуатации жилья, частое повышение арендной платы. Деньги за проживание уходят в чужие руки, а не инвестируются в свою недвижимость.
- Съем обходится дешевле, чем ипотека, но только потому, что люди обычно арендуют меньшую жилплощадь, чем покупают. К тому же, сумма взносов по кредиту не меняется в отличие от арендной платы.
- Ипотеку специалисты рекомендуют оформлять, если человек уверен в своем доходе и у него достаточно средств для первого взноса, страховки и ремонта нового жилья.
Источники:
